O que é Convenção de Condomínio?
A Convenção de Condomínio é um documento com todas as regras de uma comunidade, incluindo os direitos e deveres de cada morador.
Em outras palavras, ele é o conjunto de leis mais importante do condomínio, já que os moradores, em conjunto com o síndico e de preferência com a assessoria de um especialista em direito imobiliário, definem suas regras.
Por isso, a função da Convenção de Condomínio é garantir o bom convívio entre os moradores e também que o condomínio aplique penas e multas caso os condôminos descumpram alguma regra da convenção.
Na mesma linha, cada condomínio possui sua própria convenção, que deve ser única e feita exclusivamente pela comunidade que vai morar ali.
Além disso, por ser um dos documentos mais importantes do condomínio, ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando que todas as regras devem ser cumpridas.
O que deve constar na Convenção de Condomínio?
Normalmente, a construtora começa a elaborar a Convenção de Condomínio logo após a entrega de chaves. Nesse sentido, a convenção é feita com base nos artigos do Código Civil Brasileiro, que falam sobre as regras gerais dos condomínios. Em resumo, a convenção tem como função:- Definir quais serão as unidades dos moradores, bem como as áreas comuns;
- Informar a finalidade dessas unidades: uso residencial, comercial ou misto;
- Exibir a porcentagem ideal em relação as áreas comuns e ao terreno do empreendimento, referente a cada unidade;
- Informar o preço e forma de pagamento do valor do condomínio e demais custos usados nas despesas da comunidade;
- Estabelecer a forma de administrar o condomínio, incluindo as funções do síndico e de outros agentes;
- Definir as pautas e a forma de convocação da assembleia geral;
- Reunir todos os direitos e deveres dos moradores, sejam proprietários ou não;
- Mostrar as punições aos proprietários e inquilinos caso os mesmos descumpram as regras do condomínio;
- Abrigar o Regimento Interno, que tem como função única esclarecer as regras de convívio entre moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviço do condomínio.
Quais são os direitos e deveres dos moradores?
De acordo com o Código Civil, a convenção deve sempre mostrar os direitos e deveres de cada morador, tanto para proprietários quanto para inquilinos. A seguir, confira as principais regras:
Direitos dos moradores
- Usar a unidade como desejar, desde que respeitando os outros moradores e funcionários do local;
- Desfrutar das áreas comuns, de acordo com as regras do espaço e de forma que não exclua ou prejudique a utilização dos demais moradores;
- Direito de alugar sua vaga (quando inocupada) para outro morador:
- Direito de participar e votar, sempre que possível, das decisões na assembleia.
Deveres dos moradores
- Pagar a taxa do valor do condomínio;
- Caso não ocorra o pagamento da taxa do valor do condomínio, os moradores deverão pagar juros e multa de porcentagem definida pela comunidade;
- Não realizar reformas de grande porte, que possam comprometer a segurança do empreendimento;
- Não alterar esquadrias externas nem a pintura das fachadas;
- Fazer o bom uso da unidade, sem prejudicar o sossego dos vizinhos ou colocar em risco a segurança e saúde dos demais condôminos;
- Aceitar e arcar com despesas de obras e reformas que visam a melhoria do condomínio, desde que pelo menos 2/3 dos proprietários aprovem em assembleia;
- Pagar a multa conforme gravidade do ocorrido, em caso de não cumprimento das regras da Convenção de Condomínio. O valor não pode ser superior a cinco vezes o custo da taxa condominial, independente dos danos provocados.
Quem é o responsável por elaborar a Convenção de Condomínio?
No geral, é a construtora que elabora a primeira versão da Convenção de Condomínio.
Assim que a empresa entregar a obra, os proprietários devem ler toda a convenção e aprovar ou sugerir alterações no documento.
Todo esse processo é feito durante a Assembleia Geral de Instalação, também conhecida como AGI. Ainda mais, segundo o Artigo 1.333, do Código Civil, para determinar a convenção, é necessário contar com pelo menos 2/3 dos proprietários nessa reunião.
Com isso, basta que a maioria concorde com as regras do documento para aprovar a Convenção de Condomínio. A seguir, confira o papel do condômino, síndico e administradora de condomínio em relação a convenção:
- Moradores: possuem o papel de ler e respeitar as regras da Convenção de Condomínio. Nesse sentido, também é dever dos condôminos explicarem essas normas para seus convidados e prestadores de serviços (faxineiro, pedreiro, encanador) entre outros;
- Síndico: já o síndico, além de convocar a assembleia geral, deve entregar cópias do documento aos moradores, para que todos estejam cientes sobre as regras. Acima de tudo, ressaltamos que não é necessário imprimir a convenção, a administração pode enviar ela por e-mail ou aplicativos de conversa, por exemplo;
- Administradora: por fim, sempre que surgirem mudanças nas leis municipais, estaduais ou federais, ou até mesmo por desejo dos moradores, a administradora é a responsável por fazer a atualização da Convenção de Condomínio. Essas novas regras serão discutidas e aprovadas na Assembleia Geral do Condomínio.
Como registrar a Convenção de Condomínio?
Segundo o Artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil, a Convenção de Condomínio deve ser obrigatoriamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, junto com a matrícula do imóvel, edital de convocação, ata da assembleia e lista de presença assinada. O registro no Cartório de Imóveis é muito importante para garantir que os condôminos cumpram a convenção. Com a convenção assinada, moradores, proprietários e funcionários são obrigados a respeitá-la. A construtora do imóvel é responsável pelo primeiro registro, na maioria das vezes. Por fim, se o condomínio não registrar a convenção, isso não significa que ela não seja válida. Afinal, ela nada mais é do que o documento oficial dos moradores do condomínio.Qual a diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno?
Uma das principais dúvidas de quem se muda para um condomínio ou até mesmo já mora em um é entender a diferença entre a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno. Afinal, será que é tudo a mesma coisa?
Antes de mais nada, o Regimento Interno, assim como a convenção, é um documento destinado para os moradores e proprietários do condomínio. Nesse sentido, o regimento não é obrigatório como a convenção, mas é recomendado, pois acima de tudo, trata sobre questões do dia a dia e referente à conduta dos moradores, como por exemplo:
- Horários e utilização das áreas comuns (salões de festa, playgrounds, estacionamento);
- Regras sobre o transporte de mudanças e para o recebimento de encomendas, principalmente as de grande porte;
- Permanência dos animais de estimação nas áreas comuns;
- Procedimentos de segurança, entre outros pontos.
Quais são as leis de um condomínio?
Além da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno (quando os dois não fazem parte do mesmo documento), existem algumas leis que regem o funcionamento de uma comunidade. Veja a seguir:- Constituição Federal: a constituição é o principal conjunto de leis brasileiras. Nesse sentido, mesmo que ela não trate diretamente os condomínios, visa assegurar os direitos sociais e individuais das pessoas, assim como a segurança, liberdade, justiça, igualdade e desenvolvimento de uma comunidade, em prol do bem-estar da sociedade brasileira;
- Código Civil Brasileiro: abrange temas como a administração do condomínio e os direitos e deveres dos condôminos;
- Lei 4591/64: essa lei complementa as determinações do Código Civil. Apesar disso, caso haja conflito entre ambos, o CCB nunca contraria a Constituição Federal;
- Leis estaduais e municipais: neste caso, diferentes estados e munícipios podem ter leis específicas sobre volume de decibéis permitido, uso do solo, código de obras, entre outros detalhes previstos na Convenção de Condomínio;
- Decisões tomadas em assembleia: são as novas normas ou as regras alteradas quando existe necessidade. Vale ressaltar que as mesmas sempre devem ser votadas pela maioria na assembleia, respeitando as leis citadas acima.
Qual é a pena para quem descumprir as regras da Convenção de Condomínio?
Como vimos, os moradores, síndico e administradora em conjunto são responsáveis pela elaboração e aprovação da convenção. Depois, a gestão do condomínio irá autenticar o documento no Cartório de Imóveis.
Em outras palavras, após isso a convenção será válida para a comunidade, que receberá uma cópia do documento para consultar o que é permitido e o que não é.
Afinal, quais são as punições para quem desrespeitar uma das regras da Convenção de Condomínio? Tudo vai depender da gravidade do ocorrido. Mas no geral, o condômino irá pagar uma multa.
Apesar disso, o valor dessa multa nunca pode ultrapassar cinco vezes o valor da taxa condominial. Por exemplo: caso um vizinho apresente um comportamento prejudicial à saúde e segurança dos demais moradores, ele pode receber multa.
Ainda mais, de acordo com o Código Civil, a multa pode ser aplicada em 1/10 do valor da taxa do condomínio. No entanto, esse valor pode mudar de condomínio para condomínio. Por isso, o mais importante é sempre consultar a convenção do empreendimento onde você mora ou vai morar.
Se eu não concordar com as regras da Convenção de Condomínio, o que posso fazer?
Como vimos, 2/3 dos condôminos precisa aprovar cada regra da Convenção de Condomínio para entrar em vigor. Mas, o que acontece se você não concordar?
Mesmo que em uma decisão de assembleia, as leis municipais, estaduais e federais são, em última estância, o limite para as decisões. Na mesma linha, a convenção deve respeitar o Código Civil acima de tudo.
Por isso, caso você não concorde com uma regra, você pode consultar as leis da região e o CCB, a fim de entender se o seu direito pode estar sendo prejudicado. Alguns exemplos são:
- O condomínio obrigar um morador a carregar um animal de estimação no colo (mesmo se for um animal de grande porte);
- Um condômino inadimplente ser excluído da votação de sorteio de vagas do condomínio;
- Receber multa acima do valor definido (cinco vezes o custo da taxa condominial).
