O que são juros de obra?
Também conhecidos como taxa de evolução de obra, os juros de obra são encargos que o comprador do imóvel deve pagar ao banco onde o financiamento imobiliário foi feito, se o imóvel escolhido ainda estiver na planta.
Normalmente, os juros de obra são pagos no período entre a assinatura do contrato e a realização da individualização das matrículas do imóvel, ou seja, quando é feita a divisão por unidade dos apartamentos do condomínio.
A cobrança dos juros de obra é totalmente legal, desde que conste de forma bem clara e detalhada no contrato de financiamento, não podendo ser cobrada após o fim das obras.
Os juros de obra servem, principalmente, para garantir à empresa que realizou a concessão de crédito que a obra será concluída e entregue ao proprietário.
O que é um financiamento imobiliário?
Antes de entender todos os detalhes sobre os juros de obra, vamos explicar a você como o financiamento imobiliário funciona. Basicamente, essa modalidade permite comprar uma casa em parcelas pagas em até 35 anos. Dessa forma, o financiamento é feito entre o interessado e uma empresa de crédito ou uma construtora. Se o comprador atender a todas as regras exigidas para o financiamento, a empresa fará o pagamento do valor do imóvel ao vendedor. Em seguida, o futuro proprietário do imóvel vai pagar esse empréstimo em parcelas acrescidas de juros, em um prazo de pagamento que pode chegar a 35 anos. Para conseguir a aprovação do financiamento imobiliário pelo banco ou pela empresa credora, é importante que o comprador e o imóvel atendam a alguns requisitos, como:Para o comprador
- Ter pelo menos 18 anos de idade;
- Ter no máximo 80 anos e 6 meses de idade;
- Comprovar que sua renda mensal é suficiente para pagar as parcelas pelo prazo máximo do financiamento;
- Comprovar que está em dia com o sistema fiscal e judiciário, assim como em órgãos de proteção ao crédito, como Serasa, SPC e Boa Vista SCPC.
Para o imóvel
- O preço do imóvel não deve ultrapassar o valor de R$ 1,5 milhão;
- A quantia financiada não pode ser maior do que 80% do preço da casa ou do apartamento;
- O empreendimento deve ser residencial, urbano e precisa ser registrado em cartório.
Quais são as fases do financiamento imobiliário?
Você segue todos os requisitos e pode financiar uma casa? Se a resposta for sim, será necessário passar por algumas etapas até chegar à tão sonhada assinatura de contrato.
A seguir, conheça as principais fases do financiamento imobiliário:
- Simulação de financiamento: para ter uma ideia do valor da parcela da sua casa própria e calcular as possibilidades de acordo com a sua renda e perfil financeiro, a primeira etapa é a simulação do financiamento. Basta preencher algumas informações e conferir uma estimativa dos custos que terá para você;
- Análise de crédito: o banco que vai fazer o financiamento avalia o seu perfil financeiro, a fim de entender se você vai cumprir o acordo ou se pode apresentar algum risco para a instituição. É nessa fase que o banco aprova ou não a sua solicitação;
- Avaliação da propriedade: depois de aprovada a análise de crédito, a propriedade escolhida será avaliada por agentes da Caixa Econômica Federal para garantir que o seu futuro lar apresenta as condições de moradia e está de acordo com o valor que será pago;
- Assinatura do contrato: é o momento em que o banco e o comprador fecham o acordo do financiamento. É muito importante estar atento aos detalhes descritos no contrato, que vão informar sobre condições de pagamento, prazos e taxas, entre outros pontos;
- Registro em cartório: em seguida, é necessário levar o contrato com as devidas assinaturas até o Cartório de Registro de Imóveis e autenticar o documento. Após isso, é só entregar o contrato no banco e na construtora e aguardar o início do pagamento.
Quais são os custos de um financiamento imobiliário?
A princípio, na hora de comprar um imóvel, além de pagar as parcelas do financiamento, os compradores da casa ou apartamento também terão que levar em conta alguns custos adicionais. Esses valores estão relacionados a comissões, impostos e gastos em cartório, entre outras cobranças. Em resumo, as principais taxas que estão no processo de compra de um imóvel são:- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
- Taxa de evolução (juros de obra);
- Taxa de corretagem;
- Escritura pública;
- Registro de imóvel.
Quem deve pagar os juros de obra?
Como os juros de obra funcionam como uma forma de garantir a construção e entrega do empreendimento. Quem deve pagar os juros de obra é o comprador do imóvel.
Porém, os juros de obra devem ser pagos somente por imóveis ainda na fase de construção, ou seja, que ainda estão na planta. É importante ressaltar que só quem faz um financiamento imobiliário é que precisa pagar essa taxa.
Afinal, ao fazer um financiamento, o banco paga o valor do crédito à vista para a construtora enquanto o comprador vai quitando as parcelas mês a mês. No caso de um imóvel na planta, o banco precisa ter a garantia da entrega do empreendimento.
Como é a parcela dos juros de obra?
A parcela dos juros de obra é formada por algumas taxas:- Juros: que são recalculados todo mês sobre o saldo devedor;
- Seguro MIP: é um tipo de seguro que prevê cobertura por morte ou invalidez do comprador, e é recalculado anualmente na data de vencimento dos encargos;
- Tarifa de administração: é uma taxa fixa durante todo o prazo do financiamento contratado. Por isso, é importante consultar as tarifas em vigor;
- Taxa Referencial (TR): é uma taxa de juros de referência, criada na década de 90 com o objetivo de controlar a inflação e servir de referência para a economia brasileira. Hoje, o uso da TR está voltado para o reajuste de aplicações financeiras, como a poupança, os financiamentos imobiliários, o FGTS e títulos de capitalização. Até 2021, a TR estava zerada e, portanto, não impactava no saldo devedor do financiamento, mas atualmente essa regra mudou, devido à inflação. É possível conferir o valor da taxa mensal e o acumulado clicando aqui.
Como são calculados os juros de obra?
Todo mês, o banco faz avaliações sobre o andamento da obra. Quanto mais rápido a obra avançar, maior poderá ser o custo dos juros.
De forma geral, o cálculo é feito com base na taxa de juros do modelo de financiamento habitacional escolhido em relação ao saldo devedor teórico do mês atual.
Aqui, é importante destacar que por se tratar de um imóvel na planta, o saldo devedor começa no zero e, com o avanço da obra, vai aumentando, até chegar ao valor do financiamento.
Isso quer dizer que o imóvel será entregue em breve. Acima de tudo, é essencial consultar a construtora e o contrato para conferir as informações da obra do imóvel que você financiou.
Confira a seguir um exemplo de cálculo dos juros de obra com valores fictícios:
Simulação
Taxas de juros do mês = 7,16 ao ano + TR ÷ 12 (0,59% ao mês) Saldo devedor teórico = R$ 133.159,54 mil Parcela de taxa de obra = R$ 794,52Cálculo
Após fazer o cálculo da parcela, é necessário multiplicar o valor pela TR do mês anterior e assim, descobrir qual é o valor da taxa de juros de obra. Logo, para calcular os juros de obra, é necessário multiplicar a taxa referencial do mês anterior pelo saldo devedor teórico: 0,24% (Taxa Referencial) x R$ 133.159,54 (saldo devedor) = R$ 319,58. Somando a tarifa de administração e o seguro, a parcela seria de R$ 1.114,10, no exemplo citado. Em tempo: ao assinar o contrato de financiamento de um imóvel na planta, o gerente do banco deve fornecer um cronograma com a previsão dessas parcelas, facilitando o seu planejamento.A cobrança dos juros de obra é legal?
Muitas pessoas têm dúvidas se o pagamento dos juros de obra no financiamento imobiliário é legal. A resposta, é sim, essa cobrança é 100% válida, desde que esteja prevista no contrato do financiamento. O mais importante é ficar atento às informações do contrato e tirar dúvidas com o seu corretor. Assim, será possível evitar qualquer transtorno e atrasos no andamento do financiamento da sua casa.Por que eu preciso pagar os juros de obra?
Como dito anteriormente, a cobrança dos juros de obra tem a finalidade de garantir o crédito para a construção da sua unidade. À medida que a obra avança, o banco vai liberando recursos financeiros para o pagamento dos custos da construção, e, por isso, todo mês há cobrança de juros sobre o valor que for liberado. Vale ressaltar que pagar os juros de obra não reduz o seu saldo devedor do financiamento com o banco. Você só vai amortizar a dívida, isto é, reduzir o valor restante quando começa a pagar a parcela do financiamento imobiliário. Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Ouça agora!Até quando os juros de obra podem ser cobrados?
Os juros de obra podem ser cobrados pelo banco ou pela construtora desde a assinatura do contrato até a entrega do Habite-se, documento emitido pela prefeitura do seu município que garante que a construção do imóvel foi concluída.
Na mesma linha, todo contrato de financiamento imobiliário deve ter um prazo de finalização de obras. Por isso, você só deve pagar os juros de obra até a data estabelecida no contrato.
Em alguns casos, a construtora pode antecipar ou atrasar a entrega do empreendimento. Assim, os juros de obra poderão ser pagos até a entrega de chaves. Mas, é importante ressaltar que essa condição vai depender da construtora que você escolher para financiar seu imóvel.
O que acontece se a taxa de juros de obra for cobrada após o prazo?
A cobrança da taxa de juros de obra após o vencimento é considerada ilegal. Afinal, estamos falando de um valor que deve ser pago até a entrega das chaves, de acordo com o que for estabelecido no contrato com a construtora. Em outras palavras, você não precisa pagar a taxa de evolução de obra se já estiver em posse do imóvel, exceto se tiver deixado de quitar alguma parcela durante o período da construção do empreendimento. Aí, sim será necessário pagar. Acima de tudo, os juros de obra são uma garantia da instituição financeira que a construção seja finalizada. Ou seja, se a construtora já entregou o empreendimento, o banco não pode mais cobrar essa taxa. Caso contrário, você pode solicitar a devolução da quantia por via judicial. Para entender quais são seus direitos nessa situação, você deve consultar o Código de Defesa do Consumidor.O que acontece se os juros de obra não forem pagos?
Até aqui vimos que a cobrança dos juros de obra é legal e que, uma vez prevista em contrato, seu pagamento é obrigatório.
Mas e se esses juros não forem pagos? O que pode acontecer é a construtora ser obrigada a pagar os juros de obra, dependendo do que foi combinado no contrato e também no momento da aquisição do imóvel.
Porém, o comprador do imóvel não ficará isento, podendo até mesmo receber uma ação judicial. Em outras palavras, as multas e as punições sempre devem estar presentes no contrato de financiamento firmado entre a construtora e o comprador, seguindo os padrões da legislação processual brasileira.
Portanto, pagar a taxa de juros de obra é tão importante quanto pagar as parcelas do financiamento.
